“去库存仍是当前的主要任务”、“去库存仍然是当前楼市的主旋律”…...这样的话在过去一段时间一再地被提及。去库存，主要是针对商品住宅和商业地产。从2015年底“去库存”被提上日程，到如今半年已过，去库存也迎来了年中总结，结果是喜忧参半。
喜的是商品住宅
我们先来看一组数据。7月31日，易居房地产研究院发布了全国70大城市住宅库存报告，截至2016年6月底，易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，平均来看，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存，存削减态势明显。
这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，部分城市存销比数值远远小于8个月水平，体现出较好的去库存导向。
具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。其中，库存去化力度最大的5个城市为合肥、南京、苏州、昆山和大厂。插一句，别问大厂是谁，东叔也没听过。他们的库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、47.4%、41.8%和49.2%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，通常而言，14个月为存销比的均衡值或合理值，因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力是不大的。截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，这也意味着市场需要用11个月的时间消化这些库存，低于14个月的均衡值。
说了这么多其实就一句话，商品住宅这半年来去库存表现的还不错，表扬，鼓掌！但要戒骄戒躁，继续发扬！
忧的是商业地产
有喜有忧，喜的是商品住宅，那忧的自然就是商业地产了。相比于商品住宅的成绩单，商业住宅去库存的成绩只有俩字，难看！
同样是去库存，这边住宅项目开启“小步快跑”模式，那边商业地产却在庞大库存阴影下“举步维艰”。据最新数据显示，到今年6月底，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。不仅没少，还越来越多，这还去个什么劲？
而且有数据统计，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。 除了竣工部分，还有大量的未竣工待售面积。另外，商业不动产和住宅物业不同，那些经营不善的物业会重新变成存量，加大市场供应的恶化程度。所以，商业库存销售周期远远高于住宅，且仍在增长，这是需要特别警惕的。
在东叔看来，实体商业的“寒流”是商业地产“高烧不退”的重要原因。昨天东叔给大家推送的文 章专门讲了实体商业面临的发展困局。网络电商已经极大的改变了人们的消费方式，如今逛街、逛商场其含义不再是买东西，而是一种约会与打发时间的方式。只逛不买，只看不买，这谁受得了？没人买，自然就没有钱赚，没钱赚怎么交房租？看不到回报，谁会买商业地产？这年头人又不像前几年那么好忽悠，所以商业地产去库存慢也就不足为奇了。
其实电商冲击实体商业只是商业地产走下坡路的一个表象，实际上，商业地产规划失控才是 “病根”。很多城市尤其是一些新城，为了城市形象与活力，聚集产业，为招商引资铺路，政府偏向于规划更多商业性质的用地，部分区域的商住比甚至超过40%，这一比例是非常畸形的，尤其是三四线城市。
显而易见，去库存效果成为商业地产能否健康发展的关键。那么如何有效地去库存？在东叔看来可以从两个方面入手。一方面，面对商业地产严重的供应泡沫问题，各地政府要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量，合理确定商业网点规模；另一方面，商业地产在运营上要根据新的消费趋势合理配比业态，通过创新填补客群空白。
已经有一些省市出台了被视为治病良药的“商改住”政策，即在满足一定条件下，允许商业用地调整成为住宅用地；已建在建的商业用房在一定前提下，可改变建筑使用功能，用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。这在一定程度上缓解了病痛，使商业地产恢复了一些元气。
昨天，东叔关注到沈阳最新房地产政策，其中一条：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米的，可以办理落户，购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。也就是说，商业地产也能做学区房了，这对于促进商业地产去库存来说，或许是一剂良药。
“去库存仍是当前的主要任务”、“去库存仍然是当前楼市的主旋律”…...这样的话在过去一段时间一再地被提及。去库存，主要是针对商品住宅和商业地产。从2015年底“去库存”被提上日程，到如今半年已过，去库存也迎来了年中总结，结果是喜忧参半。
喜的是商品住宅
我们先来看一组数据。7月31日，易居房地产研究院发布了全国70大城市住宅库存报告，截至2016年6月底，易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，平均来看，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存，存削减态势明显。
这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，部分城市存销比数值远远小于8个月水平，体现出较好的去库存导向。
具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。其中，库存去化力度最大的5个城市为合肥、南京、苏州、昆山和大厂。插一句，别问大厂是谁，东叔也没听过。他们的库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、47.4%、41.8%和49.2%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，通常而言，14个月为存销比的均衡值或合理值，因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力是不大的。截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，这也意味着市场需要用11个月的时间消化这些库存，低于14个月的均衡值。
说了这么多其实就一句话，商品住宅这半年来去库存表现的还不错，表扬，鼓掌！但要戒骄戒躁，继续发扬！
忧的是商业地产
有喜有忧，喜的是商品住宅，那忧的自然就是商业地产了。相比于商品住宅的成绩单，商业住宅去库存的成绩只有俩字，难看！
同样是去库存，这边住宅项目开启“小步快跑”模式，那边商业地产却在庞大库存阴影下“举步维艰”。据最新数据显示，到今年6月底，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。不仅没少，还越来越多，这还去个什么劲？
而且有数据统计，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。 除了竣工部分，还有大量的未竣工待售面积。另外，商业不动产和住宅物业不同，那些经营不善的物业会重新变成存量，加大市场供应的恶化程度。所以，商业库存销售周期远远高于住宅，且仍在增长，这是需要特别警惕的。
在东叔看来，实体商业的“寒流”是商业地产“高烧不退”的重要原因。昨天东叔给大家推送的文 章专门讲了实体商业面临的发展困局。网络电商已经极大的改变了人们的消费方式，如今逛街、逛商场其含义不再是买东西，而是一种约会与打发时间的方式。只逛不买，只看不买，这谁受得了？没人买，自然就没有钱赚，没钱赚怎么交房租？看不到回报，谁会买商业地产？这年头人又不像前几年那么好忽悠，所以商业地产去库存慢也就不足为奇了。
其实电商冲击实体商业只是商业地产走下坡路的一个表象，实际上，商业地产规划失控才是 “病根”。很多城市尤其是一些新城，为了城市形象与活力，聚集产业，为招商引资铺路，政府偏向于规划更多商业性质的用地，部分区域的商住比甚至超过40%，这一比例是非常畸形的，尤其是三四线城市。
显而易见，去库存效果成为商业地产能否健康发展的关键。那么如何有效地去库存？在东叔看来可以从两个方面入手。一方面，面对商业地产严重的供应泡沫问题，各地政府要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量，合理确定商业网点规模；另一方面，商业地产在运营上要根据新的消费趋势合理配比业态，通过创新填补客群空白。
已经有一些省市出台了被视为治病良药的“商改住”政策，即在满足一定条件下，允许商业用地调整成为住宅用地；已建在建的商业用房在一定前提下，可改变建筑使用功能，用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。这在一定程度上缓解了病痛，使商业地产恢复了一些元气。
昨天，东叔关注到沈阳最新房地产政策，其中一条：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米，或新建办公用房超过80平方米的，可以办理落户，购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。也就是说，商业地产也能做学区房了，这对于促进商业地产去库存来说，或许是一剂良药。